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　　上半年的惠州楼市风光无限。南方日报记者 王昌辉 摄

　　“楼价越涨，房子越好卖。”这并非痴人说梦，而是开云在线注册市场正在发生的故事。这也是2016年上半年楼市表现最贴切的注脚。

　　据相关机构监测数据显示，上半年全市新建商品住宅销售面积857.7万平方米，同比增长106%。楼价则涨到8069元/平方米，历史上首度突破“8字头”大关，较1月份7163元/平方米的单价上涨近1000元。

　　市场在前几年全然不是如此模样：当前最热的临深区域，惠阳、大亚湾在四五千元/平方米的价位甩卖；主城区的惠城、仲恺同样如此，要靠不断降价来吸引关注。“再等等，楼价肯定还会降。”有类似心态的市民不在少数。

　　进入2016年，市场出现反转。“赶紧买房，再不买又得涨了开云在线开户。”市民纷纷入市，即使楼价屡创新高仍照买不误，“买涨不买跌”这一金科玉律再次得到应验。

　　下半年的楼市将会怎样？会否呈现不同的格局？南方日报记者走访楼盘和业内专家对此进行探讨，力图为市民还原一个真实的惠州楼市。

　　●南方日报记者 张峰

　　A“房价越涨购房越踊跃”

　　上半年的市场肯定算是惠州楼市的高光时刻。销量走高，楼价激增，双双突破历史最高值。

　　回顾以往的市场，开发商去库存往往依靠此起彼伏的降价行动。今年以来这一传统被打破，在优惠措施刺激下，2015年底出现翘尾行情；进入2016年，随着有置业需求的深圳客大量进入，惠州楼市的交易量迅速增长。同时，楼价不断刷新纪录，惠城、仲恺等主城区市场结束了长期的价格低洼地局面，反复出现蹿涨行情。尤其让人关注的是，楼价与成交量之间呈现正相关，涨势越明显，购房者入市的积极性愈发高涨。

　　在市房管局发布的最新楼价数据中，惠城、仲恺7月份一手住宅成交均价已来到7870元/平方米，环比6月份的7521元/平方米上涨5%。相较于今年1月份的6432元/平方米，实现了1438元的涨幅，多个片区楼价更是突破万元。

　　对于这一局面出现的原因，业内人士习惯将其归咎于深圳客的突然而至，以及阶段性市场供需之间出现的收紧。记者在走访中发现，企业营造的“无房可卖”“价格高涨”等环境也使购房者入市提速。

　　惧涨心理

　　“今年没买房，一年又白忙”

　　“今年没买房，一年又白忙”，这句话从一开始的调侃语逐渐成为购房者的切肤之痛。眼瞅着楼价从几千元到破万元，再涨至数万元，欲购房者在持续的观望中无数次与置业安家擦肩而过。

　　惠州楼价从10年前的2000多元/平方米，到2015年的五六千元，再到当前的七八千元，呈现加速上扬的势头。“早买、早住、早受益，还真没见过房子掉价的。”年初完成置业的刘莹说。

　　今年的楼市更加让人无法捉摸。得益于深圳客扎堆置业，年前还停留在“6字头”的房价迅速升高，短期内蹿涨至“7字头”“8字头”。多个楼盘均价突破了万元，惠阳、大亚湾等临深区域更是达到15000元/平方米左右的水平，优质项目则突破2万元/平方米。

　　李健华受访时介绍，2015年以来一直在看房，盼着楼价能够再降一点。到了现在再买房的话，支出比2015年增加了很多。

　　供不应求

　　“再不买就没有房了”

　　“现在是不是没房卖了？看了多个项目，只有少数房源在卖。”近日，在市房产管理局网络问政平台上，署名“惠州人”的市民发帖询问。

　　真的没房可卖？今年的惠州楼市年初被列入广东省去库存重点城市，随后交易量放大，库存压力逐渐缓解。另外，由于春节假期影响，工程施工放慢，房源相比其他官方网站时间段供应量较少，个别区域供需出现一定程度的收紧，但供不应求的局面并未出现。

　　另外，在楼盘销售过程中，在市场回暖的形势下，内部人认购，中介认购，然后以较高价格出售给消费者已成为公开的秘密。在记者踩盘中，位于水口的上观国际及河南岸的华章东郡等项目，均需通过驻场的电商团购实现房源认购，否则只能以高价购买。

　　“项目好卖，开发商更希望慢慢卖，让项目显得一直处于供不应求的状态。”业内观察人士介绍，这种情况在淡市不可能出现，市场回暖后，企业违规现象多了，捂盘慢慢卖很常见。

　　市房管局住房科负责人对此表示，市场回暖，开发企业通过各种方式牟取更高的利润，许多都涉及违规。6月份持续的楼市大检查，检查出一些问题，起到一定的警示作用，但仍有部分企业铤而走险。

　　从众心理

　　“大家都买，我得抓紧”

　　楼市专家、嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥介绍，人都有从众心理，大家都买，自己跟着买肯定错不了。他介绍，在楼盘销售中，开发商往往在开盘时采取摇号、分批的方式，看房、选房的流程是要让消费者觉得房子很抢手，大家都在争着买。

　　记者调查发现，过去开发商往往在项目施工阶段不断登记蓄客，并收取诚意金和订金等。今年以来预售规定从严，要求楼盘必须在领取预售证后才能蓄客收钱，出现部分开发商迟迟不开盘卖房的情况。查看市预售监管平台发现，早在四五月份便领取多个预售许可证的保华铂郡，截至8月4日仍未开盘入市。陈锦祥直言，开发商没有迅速开盘往往是由于没有足够的蓄客量，信心不足。事实上，这是无法调动消费者的从众心理使然。“如果项目开盘后没有客户上门，或者冷冷清清，客户购买的欲望会大打折扣。”某业内人士表示，这也是很多开发商宁愿大力启用二三级联动来带客的原因，这样显得人气很足。

　　刚需置业

　　“跌价很难，要早点买”

　　对于部分购房者而言，由于是置业投资或是多套置业，如果房价上涨超出了可承受范围，会选择不买。但对于部分急需购房安家的刚需族来说，换房居住、购置婚房等显得急迫，因此即使价格高涨也只能匆忙入市。

　　来自江西萍乡的张涛就是这样的置业者。在惠州工作4年多，之前一直和同事在外租房居住，但2015年底与相处两年的女友订婚，购房安家成了重中之重。今年以来，他四处看房。

　　“房价突然涨起来了。”张涛介绍，三四月的时候，很多楼盘都是每一次去看换一个价，很无奈。“最后在江北购置了一套二手房，也是毛坯，但价格相对新房优惠多了。”他说。记者问他为何不再等等，张涛直言“等不及也等不了”，坦言在他的认知里，房子是没有跌价的，最多就是价涨得没那么快而已。这一说法得到业内专家胡光宇的认可，胡光宇说，目前的惠州楼市，开发商在上半年都挣了钱，企业现金流活了，房子自然可以在高价位慢慢卖，降价的可能性不大。

　　B.新房源大增，市场供需反转

　　上半年在多番利好举措的刺激下，惠州楼市量价齐升，但这是否意味着未来的楼市仍将延续涨势？

　　记者走访发现，进入2016年下半场，楼市风向悄然生变。年初以来被行业看重的深圳客，年中以来在惠州大为减少。在上半年的购房潮中，高库存消化殆尽，急需置业的群体基本实现了购房。当前仍在惠州楼市往来的投资客也变得谨慎，对于片区和市政利好的考虑成为重要因素。

　　记者接触的一波小型投资客团体介绍，资金储备不多了，正在挑选未来城市发展的核心区域和品质较高的社区做长线投资，打算跟随城市完善和区域一体化获益。

　　即便如此，楼市不如上半年火热已成现实。而且，随着下半年供货潮集中出现以及销售规模减小，惠州楼市面临的库存压力或将再度出现。在7月惠城、仲恺的官方交易数据中，尽管卖房数量达到3638套，但同期16个楼盘高达4053套的房源轻松超过交易量，市场供需实现反转。

　　市场暗降

　　楼盘开售渐趋谨慎

　　“什么也没做，客户突然就来了。”开始是售楼员的玩笑话，现在成为上半年楼市最好的总结。

　　然而，进入下半场，楼市呈现另外一番模样。记者在多个片区踩盘，在楼盘现场均发现这样一个景象：一张桌子，两把椅子，加上两台电脑组成的电商驻场几乎成为标配，之前一直不愿意启用电商的仲恺华家园项目，近期也与“好房易购”签约，启动电商联动。

　　“不做联动，哪里有客户。”仲恺恒裕世纪广场某销售人员介绍，上半年周一到周五，还有周末，基本都有几组上门客户。进入下半年，大家都是大眼瞪小眼，每天都盼着中介带客上门。该销售人员还介绍，在7月的销售周期，10多名销售员中不少未能实现成交，最高的也只有9套房。他销售业绩为2套，已经处于排名的中上水平。值得注意的是，在月度网签表现中，该项目处于不错位置。“这是以前积压的成交，下半年市场确实变了。”他分析。

　　惠城中心区的市场表现类似。前期热销的项目，如宏益花城、方直星耀国际等均靠长时间的宣传和蓄客实现了少量产品的推售，平常的销售中则显得平淡。另外，惠南大道沿线的保华铂郡项目尽管早在两三个月之前领取了多个预售许可证，但由于蓄客量达不到预期，当前仍然无法开盘。

　　在楼盘销售中同样是电商主导了二三级联动，部分项目更是引入多个机构，房多多、吉屋网、翰佑等电商平台悉数入驻，最大范围内发动中介拓客。

　　双城君在7月份刚刚入市销售，项目开发商邦民实业董事总经理马炳思直言“没赶上好时候”。“市场最旺的时候工程没赶出来，现在虽说交易数据仍然好看，但销售已经在暗降，这从上门客的表现就可以看出来。”他介绍，下半年楼盘很可能会卖得比较辛苦。

　　供需反转

　　7月交易滑落明显

　　在年中总结和预测的时间节点，相关机构除了对于上半年房企销售表现作出统计，对于后续市场的供需表现同样作出了预测。据惠州中原的数据，下半年预计新增住宅面积将达778万平方米，接近上半年的销售总量。

　　高销量支撑下，结合个别区域出现的供需紧张局面，翻番的新货入市无疑能满足购房者的需求，拓宽他们的选择面。但下半年深圳客远离，市场需求主要依靠本地客户支撑，激增的供应量无形中给市场带来压力。

　　这在7月的惠城、仲恺市场出现端倪。据惠州市房管局监测数据，进入第三季度的7月份，惠城、仲恺商品房销售数量达到3638套，交易面积为40.5万平方米，仍然保持着较高位，但较四五月份的破5000套交易量滑落明显。与此同时，市场供给到达顶点值。

　　据市房管局预售监管平台显示，与销量相对应，7月份惠城、仲恺有海伦湾、康城四季、山水龙城花园等15个项目领取了共16个预售许可证，月度新入市房源达到4053套，超过同期销售表现，单月新增415套存量房源，这也是今年以来惠州城区首度出现供应量超过销售量的局面，市场供需实现反转。

　　“这是今年以来的首次，但肯定不会是最后一次。”胡光宇介绍，从上下半场的销售波动可以看出，在四五月份达到顶点高峰值之后，惠州楼市在逐渐滑落，尽管仍然处于相对高位，但较之前有明显下降。“更为关键的是，随着深圳客离开，市场蹿涨的活力有限，成交量能够保持就已不错，很难再高涨。”

　　另外，对于接踵而来的巨额推货量，胡光宇表示担忧。数据显示，下半年惠州楼市的推货量较上半年的373万平方米实现翻番，预计新增住宅面积将达到778万平方米。“这是一个不小的规模。”胡光宇说，上半年市场这么火也只销售了800多万平方米，下半年市场需求收紧，接近这个体量的推货无疑会带来压力。

　　市房管局相关负责人受访时表示，去库存在下半年的市场上将仍是主题，将有序监测和把控新增房源的入市节奏与市场需求相协调，避免楼盘扎堆入市使得供需失衡，去库存重压再度出现。

　　政策监管

　　重点监测楼价虚高

　　由于需求端的急剧扩大，在分析惠州楼市回暖的过程中很容易忽略政策环境的重要性。值得注意的是，自2013年底“钱荒”以来，惠州楼市在运行过程中遇到了最为宽松的政策环境，除了国家层面不断“降息降准”放宽金融限制，在公积金和国土规划层面也利好频出。

　　市场的涨跌完全聚焦于市场供需的转变，这也是年初深圳客需求入境后带动市场迅速升温和高涨的前提。

　　然而进入蹿涨的市场，行业主管部门态度明显改变。尽管市住建局、市房管局等三部门联合发文规范销售和建筑市场只是重申以往的规定，但传递的降温信号很明显。而随后开展的行业大检查，三部门联合带队深入各县区楼盘现场突击检查，更是表明了主管部门维护市场健康的决心。

　　截至当前，惠城仲恺7月房价已经达到了7870元/平方米的历史最高位，较今年1月份的6432元/平方米已经有1438元/平方米的涨幅。这成为市房管部门监测的重点，该局房管科相关负责人坦言，对于市场房价的即时变动该局都在积极监测，并酝酿相关的应对措施，避免楼价的虚高影响市民安居乐业。